규제의 이중성 집값 안정 vs 거래 절벽3. 규제의 이중성 집값 안정 vs 거래 절벽

① 이재명 정부 부동산 정책 핵심 5가지 시리즈

1편. 이재명 정부 부동산 정책의 큰 그림 — 왜 지금 규제인가
2편. 공급 확대의 진짜 의도 공공이 주도하는 주택시장
3편. 규제의 이중성 집값 안정 vs 거래 절벽3. 규제의 이중성 집값 안정 vs 거래 절벽
4편. 세제 변화 조짐 — 다주택자와 실수요자의 갈림길
5편. 정책의 성공 조건 시장 신뢰를 회복할 수 있을까

⚖ 규제의 이중성: 집값 안정 vs 거래 절벽

“규제는 안정의 다른 이름일까, 혹은 시장의 족쇄일까?”
이재명 정부의 부동산 정책을 한 문장으로 요약하자면 ‘통제와 확장의 공존’이다.
집값 급등을 막기 위해 규제를 강화하면서도, 한편으로는 공급 확대를 추진한다.
하지만 이 두 방향이 시장에서 충돌하면서, 부동산 시장은 지금 ‘이중적 긴장 상태’에 놓여 있다.

🔹 1. 안정이냐 침체냐 — 규제의 역설

정부는 분명 ‘안정’을 말하지만, 시장은 ‘냉각’을 체감한다.
대출 규제(LTV·DSR), 다주택자 세제 강화, 거래 허가구역 확대 등은
단기적 가격 상승을 막는 효과를 냈지만, 동시에 거래 절벽을 만들어냈다.

한국부동산원 통계에 따르면 2025년 상반기 서울의 아파트 거래량은
전년 대비 약 40% 감소했다.
수요자들은 “지금은 사면 안 된다”는 심리로 관망하고,
매도자들은 “이 가격에 팔 수 없다”며 물러섰다.
결국 시장은 안정이 아닌 정체의 늪으로 빠져든 셈이다.

🔹 2. ‘투기 억제’라는 명분, ‘유동성 위축’이라는 현실

정부는 투기 수요를 차단하기 위해
LTV(주택담보인정비율)를 40%로 강화하고,
다주택자 대출을 사실상 봉쇄했다.

하지만 이 규제가 지나치게 촘촘하게 작용하면서
실수요자까지 함께 묶이는 부작용이 나타났다.
“투기 방지”라는 명분 아래,
‘내 집 마련’의 문턱이 더 높아진 것이다.

특히 중저가 아파트 시장에서도 대출 한도가 줄어
30·40대의 내 집 마련 수요가 크게 위축됐다.
결국 정책의 칼날이 투기 세력만이 아닌 일반 가계의 심리까지 얼어붙게 만든 셈이다.

🔹 3. 가격은 잡혔지만, 시장은 멈췄다

이재명 정부의 규제정책 이후,
서울 아파트 실거래가 상승률은 안정세를 보이고 있다.
이는 분명 단기 성과로 평가받을 수 있다.

하지만 문제는 거래량의 급감이다.
가격은 유지되지만 거래가 이뤄지지 않는 시장은 ‘건강한 시장’이라 보기 어렵다.
부동산은 심리산업이다.
심리가 멈추면, 시장은 ‘기능’을 잃는다.

지금의 부동산 시장은 정확히 그 지점에 서 있다.
“더 떨어질까 봐 사지 못하고,
지금 팔면 손해일까 봐 팔지 못하는 시장.”
그 결과, 집값 안정은 이루어졌지만 시장은 얼어붙었다.

🔹 4. 규제 완화의 유혹 — 그리고 그 부작용

일부 전문가들은 “규제를 완화해야 거래가 회복된다”고 주장한다.
하지만 이재명 정부는 조심스럽다.
윤석열 정부 시절의 완화정책이 일시적 반등과 투기적 거래를 부추겼던 경험이 있기 때문이다.

즉, 규제를 풀면 다시 단기 상승세와 과열의 재연이 가능하다.
그래서 정부는 완화 대신 미세조정이라는 표현을 선호한다.
“규제 완화는 쉬우나, 그 후폭풍은 통제하기 어렵다”는 판단이다.

결국 지금 정부의 입장은 ‘규제 유지 속의 관리형 완화’로 요약된다.
필요한 부분만 조정하고, 시장 전반의 긴장은 유지하겠다는 계산이다.

🔹 5. ‘규제의 이중성’을 이해해야 시장이 보인다

규제는 본질적으로 양날의 검이다.
너무 강하면 시장이 얼어붙고,
너무 약하면 가격이 폭등한다.

이재명 정부의 부동산 정책은
이 미묘한 균형을 잡으려는 ‘조율형 정책’이다.
즉, 단기적 거래 위축을 감수하면서도, 장기적 안정 기반을 세우려는 시도다.

결국 이중성의 본질은 ‘타이밍의 문제’다.
지금의 규제는 당장은 불편하지만,
공급 확대와 금리 완화가 맞물릴 때 ‘완만한 회복’의 발판이 될 수 있다.

 

🔹 결론 — “규제의 성공은 속도가 아니라 타이밍이다”

정부가 원하는 것은 ‘급락’이 아닌 ‘연착륙’이다.
거래 절벽은 분명 고통스럽지만,
거품 붕괴보다 낫다는 판단이 깔려 있다.

따라서 현재의 규제정책은 ‘시장 심리의 과열을 진정시키는 냉각기’로 이해할 필요가 있다.
집값 안정과 거래 절벽 사이,
그 얇은 줄 위에서 정부와 시장은 지금도 팽팽한 줄타기를 이어가고 있다.