공급 확대의 진짜 의도 공공이 주도하는 주택시장

① 이재명 정부 부동산 정책 핵심 5가지 시리즈

1편. 이재명 정부 부동산 정책의 큰 그림 — 왜 지금 규제인가
2편. 공급 확대의 진짜 의도 공공이 주도하는 주택시장
3편. 규제의 이중성 집값 안정 vs 거래 절벽3. 규제의 이중성 집값 안정 vs 거래 절벽
4편. 세제 변화 조짐 — 다주택자와 실수요자의 갈림길
5편. 정책의 성공 조건 시장 신뢰를 회복할 수 있을까

🏗 공급 확대의 진짜 의도: 공공이 주도하는 주택시장

“공급만 늘리면 집값이 안정될까?”
부동산 정책을 둘러싼 가장 오래된 질문이다.
이재명 정부가 출범 이후 내놓은 부동산 대책의 중심에는 분명 ‘공급 확대’가 자리 잡고 있다.
하지만 이번에는 과거의 방식과는 다르다.
민간 중심이 아닌 ‘공공 주도형 공급 시스템’이 본격적으로 설계되고 있다.

그렇다면, 단순한 ‘양적 확대’가 아니라 ‘공공 주도’로 전환하려는 이유는 무엇일까?

🔹 1. 공급의 패러다임 변화 — “속도보다 구조”

이전 정부들 역시 “공급 확대”를 외쳤다.
그러나 대부분은 민간 건설사 중심의 공급이었다.
그 결과, 분양가 상승·투기적 청약·공급 지연이라는 부작용이 반복되었다.

이재명 정부는 이 흐름을 바꾸기 위해 공공의 직접 참여 비율을 높이는 방향으로 나아가고 있다.
한국토지주택공사(LH), 지방공사, 그리고 국토교통부 산하 기관들이 ‘직접 시행자’로 나서
토지 확보부터 분양까지 전 과정에 개입하는 구조다.

즉, 단순히 “집을 많이 짓는 것”이 아니라
“누가, 어떤 기준으로, 누구를 위해 짓는가”에 초점을 맞춘 정책이다.

🔹 2. 공공주택 135만 가구 계획의 핵심

이재명 정부는 향후 5년간 135만 가구의 주택을 착공하겠다고 밝혔다.
그중 절반 이상이 공공주택으로, 이는 최근 10년간 가장 큰 비중이다.

특히 수도권 중심으로 공급이 집중되며,

1기 신도시 재정비,

노후 공공임대 리모델링,

공공택지 신규 개발
등이 동시에 추진된다.

이는 단순히 ‘양적 확대’가 아닌 시장 안정 장치로서 공급을 바라보는 시각이다.
가격을 잡기 위한 일회성 대책이 아니라, 주거 사다리를 복원하는 장기 전략인 셈이다.

🔹 3. 공공 주도형 공급이 필요한 이유

민간 중심 공급의 가장 큰 한계는 ‘수익성 우선 구조’다.
건설사는 분양가를 높여야 수익이 나고,
분양가가 높아지면 실수요자의 접근성이 떨어진다.

반면 공공이 주도할 경우,

토지비 절감,

표준원가 기반 분양,

장기 임대·분양 혼합형 구조
등을 통해 실수요자 중심의 균형을 맞출 수 있다.

또한 공공이 직접 참여함으로써 불법 전매, 청약 투기, 분양가 조작 등 시장 왜곡을 방지할 수 있다.
결국 “공공의 개입은 시장의 투명성을 높이는 장치”로 작동하게 된다.

🔹 4. 시장의 우려 — “공공이 효율적일까?”

물론, 시장에서는 우려의 목소리도 있다.
공공이 나서면 사업 속도가 느려지고, 공급 시점이 늦어질 수 있다는 지적이다.
또한 공공 시행이 늘어나면 민간 건설사의 활력이 떨어질 수 있다는 우려도 존재한다.

하지만 정부는 “공공과 민간의 역할 분담”을 명확히 하고 있다.
공공은 기반 조성 및 공정성 확보,
민간은 시행 효율과 창의적 개발을 담당한다는 구조다.

즉, 이번 공급 확대는 “공공 독점”이 아니라 공공 주도의 ‘협력형 시스템’으로 이해해야 한다.

🔹 5. 공급이 불러올 변화 — 시장의 구조적 안정

이재명 정부의 공급 확대는 단기적 가격 하락을 노리는 정책이 아니다.
중장기적으로 ‘시장 구조’를 안정시키는 전략이다.

공공 중심의 대규모 공급이 현실화되면
1️⃣ 분양가 상승 억제,
2️⃣ 투기 수요 감소,
3️⃣ 실수요자 중심의 거래 회복
이라는 선순환 구조가 가능해진다.

이것이 바로 이번 정책의 ‘진짜 의도’다.
공급 숫자보다 중요한 것은 시장 질서의 재편이며,
이재명 정부의 부동산 정책은 그 방향으로 한 걸음 나아가고 있다.

🔹 결론 — “공공이 만든 시장의 균형”

과거 부동산 시장이 민간 중심의 ‘이윤 구조’였다면,
앞으로는 공공 중심의 ‘안정 구조’로 옮겨가고 있다.
공공이 직접 주도하는 주택시장은
속도는 느릴지 몰라도 방향은 확실하다.

이재명 정부의 공급 확대 정책은 결국
“더 많은 집을 짓기 위한 계획”이 아니라
“더 공정한 주거 질서를 세우기 위한 약속”이다.