이재명 정부 부동산 정책의 큰 그림 왜 지금 규제인가

① 이재명 정부 부동산 정책 핵심 5가지 시리즈

1편. 이재명 정부 부동산 정책의 큰 그림 — 왜 지금 규제인가
2편. 공급 확대의 진짜 의도 공공이 주도하는 주택시장
3편. 규제의 이중성 집값 안정 vs 거래 절벽3. 규제의 이중성 집값 안정 vs 거래 절벽
4편. 세제 변화 조짐 — 다주택자와 실수요자의 갈림길
5편. 정책의 성공 조건 시장 신뢰를 회복할 수 있을까

🏠 이재명 정부 부동산 정책의 큰 그림 — 왜 지금 규제인가?

“집값은 안정되었는가?”
이 질문은 여전히 우리 사회의 불안을 건드린다.
이재명 정부 출범 이후 부동산 정책의 방향은 분명하다.
‘규제 강화’와 ‘공급 확대’를 동시에 추진하며 시장의 과열을 억제하고, 실수요 중심의 구조로 전환하려는 것이다.

하지만 국민들이 체감하는 현실은 복잡하다.
거래는 얼어붙었고, 금리 부담은 커졌다.
그렇다면 이재명 정부는 왜 지금, 다시 규제를 선택한 것일까?

🔹 1. 부동산 시장의 현실: ‘가격 안정’은 아직 오지 않았다

지난 몇 년간 한국의 부동산 시장은 급등과 급락을 반복해왔다.
윤석열 정부 시절 ‘규제 완화’ 기조로 거래가 회복되는 듯했지만,
서울과 수도권 일부 지역에서는 투기성 자금의 재유입 조짐이 나타났다.
2024년 하반기부터는 전세가율 상승, 중소형 아파트 매매가 회복 등이 이어지며
“시장 과열의 불씨가 되살아났다”는 평가가 많았다.

이에 이재명 정부는 초기에 시장 안정 우선 기조를 명확히 했다.
즉, 집값을 자극하는 유동성을 줄이고, 실수요 중심의 구조로 재편하는 것이 목표였다.

🔹 2. 왜 ‘규제 강화’인가 — 투기 억제와 구조적 안정

이 정부의 핵심 키워드는 ‘통제’다.
대출규제(LTV·DSR) 강화, 토지거래허가구역 확대, 다주택자 세제 강화가 그 중심이다.

이는 단순한 가격 억제책이 아니다.
투기수요를 걸러내고, 실수요자 중심의 시장을 만드는 구조개혁이다.
이재명 대통령은 후보 시절부터 “부동산은 투기 대상이 아닌 거주의 대상이어야 한다”고 강조했다.
그 철학이 정책으로 구현된 셈이다.

예컨대,

규제지역 내 LTV 40% 제한,

다주택자 대출·보유세 강화,

서울 전역 허가구역 지정 검토 등은
시장에 “더 이상 단기 시세 차익을 노리기 어렵다”는 신호를 던진다.

🔹 3. 동시에 추진되는 ‘공급 확대’ — 실질적 균형정책

이재명 정부의 부동산 정책은 ‘규제만 있는 정부’가 아니다.
규제와 함께 공급 확대를 병행하고 있다.
2025년부터 5년간 135만 가구 착공 계획,
특히 수도권 공공주택 공급을 강화하고,
1기 신도시 재정비와 공공임대 리모델링을 병행한다.

즉, “투기는 막고, 실수요자는 늘린다”는 양면 전략이다.
정부는 LH와 지방공사를 중심으로 공공주택 건설에 속도를 내며
민간 중심 공급체계를 공공주도형 모델로 전환하려 하고 있다.

이러한 방향은 단기적 가격 하락보다 중장기 시장 안정과 수요 분산에 초점을 둔 것이다.

🔹 4. 규제의 역효과와 시장의 긴장

물론 부작용도 있다.
대출이 막히면서 실수요자의 내 집 마련이 어려워지고,
거래절벽 현상이 심화되며 시장 침체 리스크가 커지고 있다.
일부 전문가들은 “규제의 속도를 조절해야 한다”고 지적한다.

그러나 정부의 시각은 다르다.
지금은 거품 제거기이며,
단기 거래 위축보다 장기 안정이 중요하다는 입장이다.
결국, 정책의 승패는 시장 심리의 안정에 달려 있다.

규제를 풀면 투기가 되살아나고,
강화하면 거래가 멈춘다.
이 미묘한 균형 속에서 정부는 “정책의 명분”을 선택한 것이다.

🔹 5. 앞으로의 관전 포인트 — 2025년 시장의 분기점

향후 시장을 가를 변수는 세 가지다.
1️⃣ 금리 인하 여부,
2️⃣ 공급의 실제 실행 속도,
3️⃣ 세제 개편 폭.

금리가 완화되면 수요가 다시 살아나겠지만,
규제의 틀 속에서는 급등보다는 완만한 회복이 예상된다.
또한 공공택지 개발과 신도시 재정비가 속도를 내면
수도권 중심의 주택 수급 불균형이 완화될 가능성이 있다.

즉, 이재명 정부의 규제정책은 ‘단기 냉각기’를 거쳐 장기 안정을 설계하는 과정이다.
투기의 시대에서 실수요의 시대로,
가격의 시대에서 구조의 시대로 이동하는 전환점이라 할 수 있다.

🔹 결론 — “규제는 통제보다 신호다”

이재명 정부의 부동산 정책은 단순한 억제가 아니다.
시장에 보내는 경고이자 신호다.
투기 중심의 흐름을 멈추고, 주거의 본질을 되찾겠다는 선언이다.

물론 그 길은 험하다.
규제는 불편하고, 거래는 줄어들 것이다.
그러나 시장의 신뢰를 회복하고,
‘집은 사는 곳이지, 파는 상품이 아니다’라는 인식이 자리 잡을 때
비로소 한국 부동산은 새로운 균형점을 찾게 될 것이다.